Türkiye konut piyasası, 2025 yılı ortası itibarıyla karmaşık ve çok yönlü bir tablo sergilemektedir. Konut fiyat endeksi (KFE) nominal olarak yüksek artışlar göstermeye devam etse de, yüksek enflasyon ortamında reel (enflasyondan arındırılmış) değerinde bir azalma gözlemlenmektedir. Haziran 2025 itibarıyla KFE nominalde %32,8 artarken, reel olarak %1,7 gerilemiştir. Bu durum, Türk Lirası cinsinden fiyat artışlarının genel enflasyonun gerisinde kaldığını ve alım gücünün reel bazda azaldığını ortaya koymaktadır.
Konut satış hacimleri genel olarak artış eğiliminde olmakla birlikte, finansman türlerinde önemli değişimler yaşanmaktadır. İpotekli satışlar, düşük bir paya sahip olmasına rağmen, yıllık bazda dramatik artışlar kaydetmiştir. Bu artış, Merkez Bankası’nın faiz indirimleri sonrasında kredi erişiminde potansiyel bir iyileşmeye işaret edebilir. Öte yandan, ikinci el konut satışları pazarın büyük çoğunluğunu oluşturmaya devam etmekte, bu da alıcıların daha uygun fiyatlı seçeneklere yöneldiğini göstermektedir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ise belirgin bir düşüş yaşanmış, bu da pazarın yerel dinamiklere daha bağımlı hale geldiğini düşündürmektedir.
Makroekonomik göstergeler incelendiğinde, yüksek enflasyonun konut piyasası üzerindeki etkisi belirleyicidir. Konut kredisi faiz oranları hala yüksek seviyelerde seyretmekte ve düşük kredi değer oranları ile birlikte konut edinimi için önemli bir bariyer oluşturmaktadır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar ise yeni konut arzını ve fiyatlarını doğrudan etkilemektedir.
Sonuç olarak, Türkiye’de konut edinimi için genel bir “zaman geldi” yargısı yerine, bireysel finansal duruma ve piyasa beklentilerine göre farklılaşan yaklaşımlar benimsenmesi gerekmektedir. Reel fiyatlardaki düşüş, döviz veya enflasyona endeksli geliri olan alıcılar için bir fırsat penceresi sunabilirken, krediyle alım yapacaklar için yüksek faizler ve sınırlı kredi erişimi zorlukları sürdürmektedir. Piyasanın daha istikrarlı bir dengeye doğru evrildiği sinyalleri bulunmakla birlikte, bölgesel farklılıklar ve makroekonomik belirsizlikler detaylı bir analiz ve dikkatli bir strateji gerektirmektedir.
Türkiye Konut Piyasasına Genel Bakış
Türkiye konut piyasası, son dönemde hem fiyat dinamikleri hem de satış hacimleri açısından önemli hareketlilikler sergilemektedir. Bu hareketlilik, ekonomik göstergeler ve piyasa aktörlerinin davranışları üzerinde derinlemesine etkiler bırakmaktadır.
2.1. Konut Fiyat Endeksi (KFE) Gelişmeleri: Nominal ve Reel Fiyatlardaki Değişimler
Konut fiyatlarındaki değişimleri anlamak için nominal (ham) ve reel (enflasyondan arındırılmış) artışları ayrı ayrı değerlendirmek büyük önem taşımaktadır. Haziran 2025 verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi (KFE) bir önceki aya göre yüzde 2,0 oranında artış göstermiştir. Yıllık bazda incelendiğinde, nominal artış oranı yüzde 32,8 olarak kaydedilmiştir. Ancak, reel olarak, yani enflasyondan arındırıldığında, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,7 oranında azalmıştır. Bu eğilim, Nisan 2025 verilerinde de benzer şekilde gözlemlenmiş, nominalde yüzde 32,9’luk bir artışa karşılık reel olarak yüzde 3,6’lık bir düşüş yaşanmıştır. REIDIN verileri de bu durumu desteklemekte; Haziran 2025’te nominal aylık artış yüzde 2,07 iken, reel artış sadece yüzde 0,69 olarak gerçekleşmiştir.
Fiyat artış hızında bir yavaşlama eğilimi de dikkat çekmektedir. 2025 yılının ikinci çeyreğinde ortalama aylık KFE artışı yüzde 2,3 iken, birinci çeyrekte bu oran yüzde 3,2 seviyesindeydi. Bu durum, nominal fiyatlardaki yükselişin ivme kaybettiğini göstermektedir. Buna rağmen, KFE Haziran 2025’te 186 puan ile tarihi zirvesine ulaşmıştır (2023=100 baz alınarak).
| Ay | KFE (2023=100) | Aylık Değişim (%) | Yıllık Nominal Değişim (%) | Yıllık Reel Değişim (TÜFE ile Düzeltilmiş) (%) | Ortalama m² Fiyatı (TL) |
| Haziran 2025 | 186,0 | 2,0 | 32,8 | -1,7 | – |
| Mayıs 2025 | 182,3 | 1,53 | 32,2 | – | 35.479 (Türkiye Geneli) |
| Nisan 2025 | 176,4 | 1,5 | 32,9 | -3,6 | – |
Tablo 1: Türkiye Konut Fiyat Endeksi (KFE) Yıllık Değişimleri (Nominal ve Reel)
Konut fiyatlarındaki nominal artışlar ile reel düşüşler arasındaki bu ayrım, piyasada belirgin bir durumu ortaya koymaktadır. Türk Lirası cinsinden konut değerleri yükseliyor gibi görünse de, genel enflasyon oranı konut fiyat artışlarını geride bırakmaktadır. Örneğin, Haziran 2025’teki %32,8’lik nominal KFE artışı, aynı dönemdeki %35,05’lik yıllık TÜFE artışının gerisinde kalmıştır. Bu durum, Türk Lirası tutan bir alıcı için konutun gerçek maliyetinin aslında azaldığını göstermektedir. Bu, yabancı para birimine sahip olanlar veya gelirleri enflasyona endeksli olanlar için gayrimenkul edinimi açısından bir avantaj sağlayabilir. Ancak, kısa vadeli spekülatif kazanç arayanlar için nominal artışların yavaşlaması ve reel düşüşler, piyasanın daha az cazip hale geldiği anlamına gelebilir.
Fiyat artış hızındaki yavaşlama, piyasanın aşırı ısınmış, spekülatif bir fazdan daha rasyonel ve potansiyel olarak istikrarlı bir ortama doğru ilerlediğini düşündürmektedir. Bu yavaşlama, para politikalarındaki sıkılaşmanın ve yüksek faiz oranlarının bir sonucu olabilir. Bu durum, alıcılar için fiyatların daha hızlı artacağı endişesini azaltarak daha dengeli müzakerelere olanak tanıyabilir. Gelecekteki nominal fiyat artışları daha ılımlı seyredebilir ve temel ekonomik göstergelerle daha uyumlu hale gelebilir.
Bölgesel fiyat dinamikleri incelendiğinde ise farklılıklar göze çarpmaktadır. Haziran 2025’te İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 2,2, 2,3 ve 3,1 oranlarında aylık fiyat artışları kaydedilmiştir. Ankara, yıllık nominal artışta yüzde 42,1 ile öne çıkmıştır. Yıllık nominal KFE değişiminin en yüksek olduğu bölgeler arasında Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri ve Muş (yüzde 45,6) bulunurken, Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye (yüzde 20,9) en düşük artışı göstermiştir. Mayıs 2025 itibarıyla ortalama metrekare fiyatları İstanbul’da 49.231 TL, Ankara’da 28.481 TL ve İzmir’de 42.353 TL olarak belirlenmiştir. Türkiye genelindeki ortalama metrekare fiyatı ise 35.479 TL’dir.
Bu bölgesel farklılıklar, Türkiye konut piyasasının tekdüze olmadığını açıkça ortaya koymaktadır. Yerel ekonomik koşullar, altyapı yatırımları, iç göç hareketleri ve hatta doğal afetler gibi beklenmedik olaylar, yerel piyasa dinamiklerini önemli ölçüde etkilemektedir. Daha az gelişmiş bölgelerdeki yüksek artışlar, düşük bir tabandan kaynaklanabilirken, depremden etkilenen bölgelerdeki düşük artışlar devam eden toparlanma sürecini yansıtmaktadır. Bu durum, potansiyel alıcıların detaylı ve yerelleşmiş piyasa araştırması yapmasının önemini vurgulamaktadır. Bazı bölgelerde daha yüksek reel değer artışı veya daha iyi erişilebilirlik fırsatları bulunabilir, ancak bu bölgeler kendi likidite, altyapı ve uzun vadeli ekonomik istikrar risklerini de barındırabilir.
2.2. Konut Satış Hacimleri ve Dinamikleri: Toplam satışlar, ipotekli/diğer satışlar, ilk el/ikinci el satışlar ve yabancıya satışlar.
Konut satış hacimleri ve türleri, piyasadaki talep yapısı ve likidite hakkında önemli bilgiler sunmaktadır. Haziran 2025’te toplam konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 35,8 gibi güçlü bir oranla artarak 107.723 adede ulaşmıştır. Ocak-Haziran 2025 döneminde ise toplam satışlar, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 26,9 artışla 691.893 adet olarak gerçekleşmiştir. Mayıs 2025’te 130.025 adet (+%17,6 yıllık) ve Nisan 2025’te 118.359 adet (+%56,6 yıllık) satış yapılmıştır. Ocak 2025’te ise 112.173 adet konut satılmış, bu da Ocak 2024’e göre yüzde 39,7’lik önemli bir artışı temsil etmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirler, Haziran 2025’te sırasıyla 17.656, 9.428 ve 5.987 adet satışla lider konumlarını korumuşlardır.
| Satış Türü | Haziran 2025 (Adet) | Haziran 2025 Yıllık Değişim (%) | Haziran 2025 Toplamdaki Payı (%) | Ocak-Haziran 2025 (Adet) | Ocak-Haziran 2025 Yıllık Değişim (%) |
| Toplam Satışlar | 107.723 | 35,8 | 100,0 | 691.893 | 26,9 |
| İpotekli Satışlar | 14.484 | 112,6 | 13,4 | 103.090 | 100,5 |
| Diğer Satışlar | 93.239 | 28,6 | 86,6 | 588.803 | 19,3 |
| İlk El Satışlar | 33.569 | 32,0 | 31,2 | 207.624 | 19,8 |
| İkinci El Satışlar | 74.154 | 37,6 | 68,8 | 484.269 | 30,3 |
| Yabancıya Satışlar | 1.565 | 8,7 | 1,5 | 9.354 | -10,6 |
Tablo 2: Türkiye Genelinde Konut Satış İstatistikleri (Haziran 2025 ve Ocak-Haziran 2025)
Satış türlerine bakıldığında, ipotekli (kredili) konut satışları Haziran 2025’te yıllık bazda yüzde 112,6 gibi çarpıcı bir artışla 14.484 adede ulaşmıştır. Ancak, toplam satışlar içindeki payı hala nispeten düşük olup yüzde 13,4 seviyesindedir. Ocak-Haziran 2025 döneminde ise ipotekli satışlar yüzde 100,5 artışla 103.090 adedi bulmuştur. “Diğer satışlar” (peşin veya ipoteksiz) ise pazarın büyük çoğunluğunu oluşturmaya devam etmekte, Haziran 2025’te yıllık yüzde 28,6 artışla 93.239 adede ulaşarak toplam satışların yüzde 86,6’sını temsil etmiştir.
İpotekli satışlardaki bu dikkat çekici artış, finansman dinamiklerinde potansiyel bir değişime işaret etmektedir. Kredili satışlar hala toplamın küçük bir kısmını oluştursa da, bu denli yüksek bir büyüme oranı, konut kredilerinin, yüksek maliyetlerine rağmen, geçmiş dönemlere kıyasla daha erişilebilir hale geldiğini düşündürmektedir. Bu durum, Merkez Bankası’nın son faiz indirimlerinin (bkz. Bölüm 3.1) bir yansıması olabilir. Piyasanın tarihsel olarak nakit işlemlere bağımlılığı, erişilebilir kredi eksikliğinden kaynaklanmaktaydı. Mortgage satışlarındaki sürdürülebilir bir artış, piyasanın daha geleneksel finansman yöntemlerine doğru kaydığını ve alıcı tabanını genişletebileceğini gösterebilir. Bu gelişme, genel piyasa sağlığı için olumlu bir adım olabilir ve daha fazla işlemin gerçekleşmesine olanak sağlayabilir.
Konut durumuna göre satışlar incelendiğinde, ikinci el konut satışları pazar hakimiyetini sürdürmektedir. Haziran 2025’te toplam satışların yüzde 68,8’ini (74.154 adet, yıllık %37,6 artış) ikinci el konutlar oluşturmuştur. İlk el satışlar ise yıllık yüzde 32,0 artışla 33.569 adede yükselmiş ve toplam satışların yüzde 31,2’sini teşkil etmiştir. İkinci el piyasasının bu sürekli gücü, birçok alıcı için erişilebilirliğin öncelikli bir faktör olduğunu göstermektedir. İkinci el konutlar genellikle daha uygun fiyatlıdır, özellikle yeni arsa bulmanın ve inşaat maliyetlerinin yüksek olduğu kentsel alanlarda. İnşaat maliyetlerindeki dalgalanmalar (bkz. Bölüm 3.3) yeni konut fiyatlarını artırdıkça, mevcut konut stoğu daha cazip hale gelmektedir. Bu durum, yeni, uygun fiyatlı konut arzının kısıtlı olabileceğini ve talebin mevcut stoğa yöneldiğini de ifade etmektedir. İkinci el piyasasının güçlü seyri, yeniden satışların önemli bir bileşen olduğu olgun bir emlak ekosistemine işaret etmektedir. Bu, yeni arz sınırlı kaldığı sürece, yeni geliştirmeler üzerindeki spekülatif baskıyı azaltabilir ve genel piyasayı daha istikrarlı hale getirebilir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise düşüş eğilimindedir. Haziran 2025’te yabancılara yapılan satışlar yıllık bazda yüzde 8,7 artışla 1.565 adet olarak gerçekleşse de, toplam satışların sadece yüzde 1,5’ini oluşturmuştur. Antalya (603 adet) ve İstanbul (521 adet) bu satışlarda lider konumdadır. Ancak, Ocak-Haziran 2025 döneminde yabancı satışları yıllık yüzde 10,6 düşüşle 9.354 adede gerilemiştir. Ocak 2025’teki yabancı satışları ise Ocak 2024’e göre yüzde 24,9, Mart 2023’e göre ise daha da belirgin bir düşüşle 1.547 adede inmiştir. Rusya Federasyonu vatandaşları Ocak 2025’te en çok konut satın alan yabancı uyruk olmaya devam etmiş, onları İran ve Irak vatandaşları izlemiştir.
Yabancı satışlardaki bu keskin düşüş, Türk Lirası’nın değer kaybının yabancı alıcılar için fiyatları cazip hale getirmesine rağmen, döviz avantajının ötesinde faktörlerin etkili olduğunu göstermektedir. Bu faktörler arasında düzenleyici kısıtlamalar, jeopolitik belirsizlikler veya belirli yabancı alıcı gruplarından gelen talebin doygunluğa ulaşması yer alabilir. Yabancı talebindeki önceki artış, fiyat enflasyonuna katkıda bulunmuş olabilir ve mevcut düşüş, gözlemlenen reel fiyat düşüşlerinin bir nedeni olabilir. Türkiye konut piyasasının yabancı sermayeye olan bağımlılığının azalması, onu iç ekonomik koşullara ve Türk vatandaşlarının alım gücüne daha duyarlı hale getirmektedir. Bu değişim, uzun vadede daha istikrarlı ve temel dinamiklere dayalı fiyat hareketlerine yol açabilir, zira piyasa ağırlıklı olarak yerel arz-talep güçlerine göre ayarlanmaktadır. Yerel alıcılar için bu, yabancı yatırımcılardan gelen rekabetin azalması ve potansiyel olarak fiyat baskısının hafiflemesi anlamına gelebilir.
Konut Piyasasını Etkileyen Temel Faktörler
Türkiye konut piyasasının mevcut durumu ve gelecekteki yönü, bir dizi makroekonomik gösterge, finansal koşullar ve sektörel dinamikler tarafından şekillendirilmektedir. Bu faktörlerin analizi, piyasanın genel sağlığı ve potansiyel alıcılar için sunduğu fırsatlar veya riskler hakkında kapsamlı bir bakış açısı sağlamaktadır.
3.1. Makroekonomik Göstergeler: Enflasyon (TÜFE) ve Merkez Bankası Faiz Politikaları
Enflasyon, Türkiye ekonomisinin ve dolayısıyla konut piyasasının en belirleyici unsurlarından biridir. Haziran 2025 itibarıyla Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık bazda yüzde 35,05, aylık bazda ise yüzde 1,37 artış göstermiştir. TÜFE içinde konut harcama grubunun yıllık artışı ise yüzde 65,54 ile genel enflasyonun oldukça üzerinde seyretmektedir, bu da kira maliyetleri üzerindeki önemli baskıyı işaret etmektedir. Mayıs 2025’te de benzer bir tablo gözlemlenmiş, yıllık TÜFE yüzde 35,41 iken, konut harcama grubundaki yıllık artış yüzde 67,43 olmuştur. Yüksek enflasyon, tarihsel olarak konutu Türkiye’de bir yatırım aracı olarak cazip hale getirmiş, para biriminin değer kaybına karşı bir korunma sağlamıştır.
| Endeks/Bileşen | Haziran 2025 Yıllık Değişim (%) | Mayıs 2025 Yıllık Değişim (%) |
| TÜFE | 35,05 | 35,41 |
| Konut TÜFE Bileşeni | 65,54 | 67,43 |
| Nominal KFE | 32,8 | 32,2 |
| Reel KFE (TÜFE düzeltmeli) | -1,7 | – |
Tablo 3: Türkiye Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Konut Fiyat Endeksi (KFE) Karşılaştırması (Yıllık Değişim)
Konut Fiyat Endeksi’ndeki (KFE) nominal artışın (Haziran 2025’te %32,8) genel TÜFE’nin (Haziran 2025’te %35,05) altında kalması, konut fiyatlarının reel bazda genel enflasyona karşı değer kaybettiğini açıkça ortaya koymaktadır. Bu durum, sadece istatistiki bir sapma değil, aynı zamanda temel bir ekonomik dinamiktir. Bir varlığın değerlenme oranı (konut fiyatları) genel enflasyon oranından düşük olduğunda, o varlığın reel satın alma gücü azalır. Konut hala yüksek enflasyon ortamında bir değer deposu olarak algılanabilirken, reel getiri sağlama yeteneği geçici olarak engellenmektedir. Bu durum, alıcıları sadece nominal fiyatı değil, aynı zamanda bu fiyatın genel yaşam maliyetleri ve para biriminin değer kaybına karşı nasıl performans gösterdiğini de değerlendirmeye itmektedir.
Merkez Bankası’nın para politikası ve faiz oranları da piyasa üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Temmuz 2025’te politika faizini (bir hafta vadeli repo ihale faiz oranı) yüzde 46’dan yüzde 43’e indirmiştir. Tarihsel olarak, Türkiye’de referans faiz oranı 1990-2025 yılları arasında ortalama yüzde 57,63 olarak gerçekleşmiş, Mart 1994’te yüzde 500 ile tarihi zirvesine ulaşmış, Mayıs 2013’te ise yüzde 4,50 ile rekor düşük seviyesine inmiştir. Parasal sıkılaştırma politikaları konut fiyat artışlarını yavaşlatabilirken , genişletici para politikaları faiz oranlarını düşürerek konut edinme maliyetlerini azaltır, bu da talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırabilir.
Merkez Bankası’nın politika faizindeki indirimi, para politikasında bir gevşeme sinyali olarak yorumlanabilir. Bu durum, mortgage faiz oranlarına hemen yansımasa da, gelecekteki olası indirimler için bir zemin oluşturmaktadır. Daha düşük faiz oranları, hem tüketiciler hem de geliştiriciler için borçlanma maliyetini doğrudan düşürerek talebi canlandırabilir ve uzun vadede arzı artırabilir. Krediyle alım yapmayı düşünen alıcılar için bu eğilim kritik öneme sahiptir. Merkez Bankası faiz indirimlerine devam ederse, konut sahipliğini daha geniş bir nüfus kesimi için finansal olarak daha uygun hale getirerek reel fiyat düşüşlerini tersine çevirebilir ve talebi canlandırarak gelecekte reel fiyat artışlarına yol açabilir.
3.2. Konut Kredisi Faiz Oranları ve Erişilebilirlik
Konut kredisi faiz oranları, ev sahibi olma arayışındaki bireyler için en önemli belirleyicilerden biridir. Merkez Bankası’nın politika faizindeki indirimin ardından, konut kredisi faiz oranlarında bazı ayarlamalar gözlemlenmiş ve oranlar yüzde 2,79’a kadar gerilemiştir. Temmuz 2025 itibarıyla, 1 milyon TL’lik, 120 ay vadeli bir konut kredisi için banka teklifleri şu şekildedir: Ziraat Bankası yüzde 2,69, Vakıfbank yüzde 2,79, KuveytTürk yüzde 2,79 (500.000 TL, 120 ay için en avantajlı teklif olarak belirtilmiştir), Yapı Kredi yüzde 3,05, Emlak Katılım yüzde 3,14, Halkbank yüzde 3,23 ve ING Bank yüzde 3,39. 1 milyon TL’lik bir kredi için 120 ay vadeyle toplam geri ödeme miktarı, bankaya göre değişmekle birlikte, yaklaşık 3,37 milyon TL (Ziraat Bankası) ile 4,17 milyon TL (ING Bank) arasında değişmektedir.
| Banka Adı | Aylık Faiz Oranı (%) | Aylık Taksit (TL) | Toplam Geri Ödeme (TL) |
| Ziraat Bankası | 2,69 | 28.060 | 3.367.000 |
| Vakıfbank | 2,79 | 28.966,08 | 3.475.920,18 |
| KuveytTürk | 2,79 | 30.797 | 3.720.000 |
| Yapı Kredi | 3,05 | 31.352 | 3.785.000 |
| Emlak Katılım Bankası | 3,14 | 32.187,84 | 3.862.537,41 |
| Halkbank | 3,23 | 33.028,07 | 3.963.368,40 |
| ING Bank | 3,39 | 34.532,12 | 4.165.638 |
E-Tablolar’a aktar
Tablo 4: Seçili Bankaların Güncel Konut Kredisi Faiz Oranları ve Ödeme Detayları (1 Milyon TL, 120 Ay Vade)
Politika faizindeki indirimlere rağmen, konut kredilerinin mutlak maliyeti hala oldukça yüksektir. Yüzde oranları düşüş gösterse de, yüksek anapara ve uzun geri ödeme süresi nedeniyle toplam geri ödeme miktarları önemli bir yük oluşturmaktadır. Bu durum, geri ödemenin büyük bir kısmının faize gitmesine neden olmakta ve konut alımını birçok kişi için finansal olarak zorlaştırmaktadır. Bu finansal zorluk, nakit veya ipoteksiz satışların piyasada hala büyük çoğunluğu oluşturmasının (Bkz. Bölüm 2.2) ve özellikle yabancı alıcılar arasında nakit alımların yaygın olmasının temel nedenidir.
Bankaların uyguladığı kredi değer oranı (LTV) politikaları da konut edinilebilirliğini doğrudan etkilemektedir. Bankalar, konutun değerine ve enerji sınıfına göre değişen LTV oranları uygulamaktadır. Örneğin, 1 milyon TL veya 5 milyon TL altındaki konutlar için azami kredi tutarı değerin yüzde 22,5’i iken, 1-2 milyon TL arasındaki konutlar için bu oran yüzde 17,5’tir. 20 milyon TL üzerindeki konutlarda ise yüzde 60’a kadar kredi kullanma imkanı bulunmaktadır. Bu düşük LTV oranları, yüksek faiz oranlarıyla birleştiğinde, iki yönlü bir engel oluşturmaktadır. Aylık taksitleri karşılayabilecek durumda olan bir alıcının bile, konutun büyük bir kısmını peşin ödemek zorunda kalması, ev sahibi olmayı zorlaştırmaktadır. Bu durum, özellikle orta gelirli, “beyaz yakalı” olarak tabir edilen kesimin uygun fiyatlı krediye erişimini engellemekte ve önemli miktarda sermayenin yurtdışına (2024’te 2,5 milyar USD) akmasına neden olmaktadır.
Bu kısıtlayıcı politikalar, finansal istikrarı hedeflese de, potansiyel alıcı havuzunu ciddi şekilde daraltmakta ve piyasanın nakit alımlara bağımlılığını pekiştirmektedir. Bu durum, konut edinilebilirliği krizini derinleştirmekte ve konut sahipliği oranının düşmesine katkıda bulunmaktadır. Piyasanın daha kapsayıcı ve sağlam bir yapıya kavuşabilmesi için LTV oranlarında ayarlamalar veya alternatif finansman mekanizmaları gerekebilir.
3.3. İnşaat Maliyetleri ve Konut Arzı
Konut arzının temel belirleyicilerinden biri olan inşaat maliyetleri, piyasa dengesi üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. İnşaat Maliyet Endeksi (İME), Ekim 2024’te yıllık yüzde 37,94, aylık yüzde 1,48 artış göstermiştir. Bu artışta malzeme endeksi yüzde 30,67, işçilik endeksi ise yüzde 55,62 oranında yıllık artışla etkili olmuştur. Aralık 2024’te ise İME yıllık yüzde 34,27, aylık yüzde 0,70 artmıştır; malzeme endeksi yıllık yüzde 26,18, işçilik endeksi ise yüzde 54,35 artış kaydetmiştir. Bu oranlar, 2022 yılındaki çok daha yüksek artışlara göre (Ekim 2022’de %117,07 yıllık İME artışı, %128,41 malzeme artışı ; Haziran 2022’de %106,87 yıllık İME artışı, %130,59 malzeme artışı ) bir yavaşlama olduğunu göstermektedir. Ancak, Mayıs 2025 verileri hala toplam inşaat maliyet endeksinde yıllık yüzde 22,4’lük bir artışa işaret etmektedir.
İnşaat maliyetlerindeki bu devam eden artışlar, yeni konut arzının maliyetini doğrudan yükseltmektedir. Malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artışlar, müteahhitlerin yeni projeler başlatmasını veya mevcut projeleri tamamlamasını daha pahalı hale getirmektedir. Bu durum, yeni konut arzının kısıtlı kalmasına ve dolayısıyla piyasada dengeleyici bir etki yaratacak yeterli sayıda yeni konutun bulunmamasına yol açmaktadır. Azalan yeni konut arzı, mevcut konut stoğu üzerindeki talep baskısını artırarak ikinci el piyasasının canlılığını sürdürmesine katkıda bulunmaktadır.
Nüfus artışı ve şehirleşme de konut talebini artıran önemli faktörlerdir. Türkiye’de konuta olan ihtiyacın fazla olduğu ve 2025 yılı için talebin devam etmesi beklendiği belirtilmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri de bu talebi desteklemektedir. Ancak, sürdürülebilir bir sektör için imalat ve finansman politikalarının dengeli olması gerekmektedir. Kentlerin kendiliğinden gelişmesi ve kent planlarının kentin gelişimine yön verici etkilerinin sınırlı kalması, konut arzını olumsuz etkileyen yapısal sorunlar arasında yer almaktadır.
İnşaat maliyetlerindeki artışın yavaşlaması ve konut fiyat endeksindeki reel düşüş, yeni konut arzının maliyetinin hala yüksek olduğunu, ancak bu maliyet artışının önceki dönemlere göre daha ılımlı seyrettiğini göstermektedir. Bu durum, müteahhitler için kar marjlarını sıkıştırabilir ve yeni proje başlatma isteğini azaltabilir. Sonuç olarak, konut arzının talebi karşılamakta yetersiz kalması, özellikle büyük şehirlerde, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaya devam edecektir. Ancak, maliyet artış hızındaki yavaşlama, uzun vadede piyasanın daha öngörülebilir hale gelmesine ve arz-talep dengesinin daha sağlıklı bir zemine oturmasına katkıda bulunabilir.
3.4. Hükümet Politikaları ve Düzenlemeler
Hükümet politikaları ve düzenlemeler, konut piyasasının işleyişini ve konut edinme süreçlerini doğrudan etkileyen önemli faktörlerdir. 2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren bazı düzenlemeler, piyasada şeffaflığı artırmayı ve tüketici mağduriyetlerini azaltmayı hedeflemektedir.
Bunlardan ilki, 1 Ocak 2025 itibarıyla yürürlüğe giren Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulamasıdır. Bu sistemle, kiralık taşınmaz ilanlarında yetki doğrulama zorunluluğu getirilmiştir. Artık ilanlar sadece taşınmaz sahibi, birinci ve ikinci derece yakınları veya e-Devlet üzerinden yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmeleri tarafından verilebilmektedir. Bu düzenleme, sahte ilanların önüne geçilmesini ve tüketicilerin yanlış bilgilendirilmesinin engellenmesini amaçlamaktadır.
Tapu işlemlerinde de önemli bir değişiklik yaşanmıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 1 Ocak 2025’ten itibaren eski nüfus cüzdanlarıyla işlem yapılmasını sonlandırmış ve sadece çipli yeni kimlik kartlarını kabul etmeye başlamıştır. Bu, işlemlerin daha güvenli ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilmesine katkıda bulunacaktır.
Kentsel dönüşüm kapsamında verilen kira desteklerinde 2025 yılında önemli artışlar yapılmıştır. İstanbul’da aylık destek tutarı 5.500 TL’den 8.000 TL’ye, Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 4.500 TL’den 6.500 TL’ye, diğer büyükşehirlerde 3.750 TL’den 5.500 TL’ye ve diğer illerde 3.000 TL’den 4.500 TL’ye yükseltilmiştir. Bu artışlar, kentsel dönüşüm sürecindeki vatandaşların mağduriyetini azaltmayı ve dönüşüm sürecini hızlandırmayı hedeflemektedir.
Emlak vergisi ve tapu harçlarında da düzenlemeler yapılmıştır. 2025 yılı için yeniden değerleme oranı yüzde 43,93 olarak belirlenmiş, bu kapsamda emlak vergileri ve tapu işlemlerinde alınan döner sermaye ücretleri artırılmıştır. Örneğin, İstanbul’da bir satış işleminden alınan döner sermaye ücreti 2.466 TL’den 3.549 TL’ye yükselmiştir. Çevre temizlik vergisi de su tüketim miktarına göre güncellenmiştir.
Bu düzenlemeler, piyasada şeffaflığı artırma ve tüketiciyi koruma yönünde olumlu adımlar olarak değerlendirilebilir. Özellikle EİDS uygulaması, ilanlardaki güvenilirliği artırarak alıcıların daha doğru bilgilere ulaşmasına yardımcı olacaktır. Kentsel dönüşüm kira desteklerindeki artışlar ise, kentsel dönüşümün hızlanmasına ve deprem riskine karşı daha güvenli konut stokunun oluşmasına katkı sağlayabilir. Ancak, emlak vergisi ve tapu harçlarındaki artışlar, konut edinimi ve sahipliğinin genel maliyetini artırarak, özellikle düşük ve orta gelirli alıcılar için ek bir yük oluşturabilir. Bu durum, konut piyasasında işlem hacmini ve erişilebilirliği olumsuz etkileyebilir.
Sonuçlar ve Değerlendirme
Türkiye’de konut alma zamanının gelip gelmediği sorusu, mevcut piyasa dinamikleri ve makroekonomik koşullar göz önüne alındığında, tek bir “evet” veya “hayır” cevabıyla yanıtlanamayacak kadar karmaşık bir yapıya sahiptir. Analizler, piyasanın hem fırsatlar hem de zorluklar barındırdığını göstermektedir.
Fırsatlar ve Potansiyel Avantajlar:
- Reel Fiyatlarda Düşüş Eğilimi: Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) nominal olarak artmasına rağmen, yüksek enflasyon nedeniyle reel bazda değer kaybetmesi, özellikle döviz birikimi olan veya geliri enflasyona karşı korunaklı olan alıcılar için bir değerleme fırsatı sunmaktadır. Bu durum, konutun gerçek maliyetinin, genel ekonomik ortamda, aslında azaldığını göstermektedir. Piyasanın aşırı ısınmış spekülatif bir dönemden daha rasyonel bir dengeye doğru ilerlemesi, uzun vadeli yatırımcılar için daha sağlıklı bir zemin oluşturabilir.
- Mortgage Satışlarındaki Canlanma: İpotekli konut satışlarındaki dramatik artış, Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin ve genel para politikası gevşemesinin bir sonucu olarak kredi piyasasında bir canlanma potansiyeline işaret etmektedir. Krediye erişimin artması, daha geniş bir alıcı kitlesinin piyasaya dahil olmasını sağlayabilir ve piyasa likiditesini artırabilir. Faiz oranlarındaki olası düşüşlerin devam etmesi, konut edinme maliyetlerini daha da düşürebilir.
- İkinci El Piyasasının Gücü: İkinci el konutların piyasadaki hakimiyeti, alıcılar için daha geniş bir seçenek yelpazesi ve genellikle yeni konutlara kıyasla daha uygun fiyatlar sunmaktadır. Bu durum, özellikle kentsel alanlarda yeni arzın kısıtlı olduğu koşullarda, erişilebilir konut arayanlar için önemli bir avantajdır.
Zorluklar ve Riskler:
- Yüksek Enflasyon ve Reel Değer Kaybı: Genel enflasyonun konut fiyat artışlarını geride bırakması, konutun bir yatırım aracı olarak reel getiri potansiyelini sınırlamaktadır. Kira maliyetlerinin konut fiyat artışlarından daha hızlı yükselmesi, kiracıları ev sahibi olmaya itebilirken, bu durumun finansal sürdürülebilirliği sorgulanmalıdır.
- Yüksek Kredi Maliyetleri ve Erişilebilirlik Sorunu: Merkez Bankası faiz indirimlerine rağmen, konut kredisi faiz oranları hala yüksek seviyelerdedir ve toplam geri ödeme miktarları önemli bir finansal yük oluşturmaktadır. Ayrıca, düşük kredi değer oranları, alıcıların yüksek peşinat ödemesi gerekliliğini ortaya koymakta, bu da özellikle orta gelirli kesim için ev sahibi olmayı zorlaştırmaktadır. Bu durum, piyasanın hala büyük ölçüde nakit alıcılara bağımlı olduğunu göstermektedir.
- Düşen Yabancı Talebi: Yabancılara yapılan konut satışlarındaki belirgin düşüş, piyasanın dış sermayeye olan bağımlılığının azaldığını ve iç dinamiklere daha duyarlı hale geldiğini göstermektedir. Bu durum, bir yandan piyasayı daha istikrarlı hale getirebilirken, diğer yandan yabancı yatırımcıların getirdiği ek talebin ve likiditenin azalması anlamına gelmektedir.
- Devam Eden İnşaat Maliyeti Artışları: İnşaat maliyetlerindeki artış hızı yavaşlamış olsa da, maliyetler hala yüksek seyretmekte ve yeni konut arzının maliyetini artırmaktadır. Bu durum, yeni konut projelerinin sayısını ve hızını etkileyerek arz-talep dengesizliğini sürdürebilir.
Öneriler:
- Bireysel Finansal Durum Analizi: Konut alımı kararı, kişisel finansal duruma göre şekillenmelidir. Özellikle kredi kullanacak kişilerin, mevcut yüksek faiz oranlarını ve uzun vadeli geri ödeme yükümlülüklerini dikkatlice değerlendirmesi gerekmektedir. Nakit birikimi olanlar veya döviz geliri olanlar için, reel fiyatlardaki düşüş bir alım fırsatı sunabilir.
- Bölgesel Piyasa Araştırması: Türkiye konut piyasası bölgesel olarak büyük farklılıklar göstermektedir. Genel endeksler yerine, hedeflenen bölgenin yerel ekonomik koşulları, altyapı gelişmeleri, göç hareketleri ve arz-talep dengesi detaylı olarak incelenmelidir. Bazı bölgelerde yüksek reel getiri potansiyeli bulunabilirken, diğerlerinde likidite veya uzun vadeli değerlenme riskleri mevcut olabilir.
- Uzun Vadeli Bakış Açısı: Konut alımı, kısa vadeli spekülatif kazançlar yerine, uzun vadeli bir yatırım ve barınma ihtiyacı perspektifiyle değerlendirilmelidir. Reel fiyatlardaki mevcut düşüşler, uzun vadede piyasanın daha sağlıklı bir dengeye ulaşmasıyla yerini reel değerlenmeye bırakabilir.
- Hükümet Politikalarının Takibi: Kentsel dönüşüm destekleri, tapu harçları ve ilan düzenlemeleri gibi hükümet politikalarının konut piyasası üzerindeki etkileri yakından izlenmelidir. Bu politikalar, hem maliyetleri hem de piyasanın şeffaflığını etkileyerek alım kararını etkileyebilir.
Özetle, Türkiye’de konut alma zamanı, bireyin finansal gücüne, risk toleransına ve piyasa beklentilerine bağlı olarak değişmektedir. Piyasa, reel değerlenme açısından zorlu bir dönemden geçse de, uzun vadeli düşünen ve finansal açıdan güçlü alıcılar için belirli fırsatlar barındırmaktadır. Ancak, yüksek kredi maliyetleri ve ekonomik belirsizlikler, karar verme sürecinde dikkatli ve detaylı bir analiz yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
